Rénovation énergétique : Pourquoi choisir l’isolation par l’extérieur en copropriété ?

Depuis 2005, le prix de l’énergie est en constante augmentation. Et les charges en copropriétés sont de plus en plus importantes au fil des années. De plus, dans le cadre du réchauffement climatique, le gouvernement a imposé au parc immobilier français des objectifs de réduction de consommation d’énergie. 

Pour pallier cela, la rénovation énergétique des copropriétés semble être la solution à privilégier. En effet, s’engager dans une démarche de rénovation énergétique en copropriété est une première étape qui a un impact positif pour les copropriétés.

Actuellement, en France, parmi les travaux de rénovation énergétique, l’isolation thermique par l’intérieur est plus courante, cependant l’isolation par l’extérieur permet de créer un mur thermique uniforme. L’ITE, autrement dit Isolation Thermique par l’Extérieur, est une technique d’isolation des murs dont le but est d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment tout en limitant les dépenses énergétiques. 

Que vous soyez bailleurs, syndics ou gestionnaires, vous trouverez ici le pourquoi du comment de l’isolation thermique par l’extérieur et comment mener à bien ce type de projet pour les copropriétés.

Les copropriétés, acteurs phares de la rénovation énergétique

À l’heure actuelle, la France compte 9,7 millions de logements en copropriété, cela représente environ 28 % du parc total.

Premièrement, pour de nombreuses copropriétés en chauffage collectif, la consommation d’énergie (chauffage et eau chaude sanitaire) représente une part importante des charges de copropriété. 

Deuxièmement, la rénovation énergétique du parc immobilier français est assimilée comme un des piliers de la transition énergétique. En effet, les 740 000 copropriétés recensées en France, présentent un gisement important de bénéfices environnementaux, économiques et sociaux. En France, 14,7 % des logements collectifs sont considérés comme des « passoires thermiques » et ont une étiquette énergie F ou G. 

Dans le cadre de la loi énergie climat, le gouvernement s’est fixé pour objectif de venir à bout des 7 à 8 millions de « passoires thermiques » d’ici 2035 et la création d’un parc de logements aux normes « Bâtiment Basse  Consommation » (BBC) d’ici 2050.

Quelle réglementation s’applique pour l’isolation thermique par extérieur en copropriété ?

Des obligations réglementaires liées à l’efficacité énergétique

La loi n° 2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verte votée le 17 août 2015 a pour vocation de réduire les émissions de gaz à effet de serre et de développer la performance énergétique du parc immobilier français. 

Cette loi, en plus des lois Alur et Grenelle II, impose aux propriétaires des logements dont la consommation excède 330 kilowatts par heure, par mètre carré et par an de rénover leur logement. 

Les copropriétés sont donc fortement impactées, puisque les travaux d’amélioration des performances thermiques concernent l’ensemble d’un immeuble et ne peuvent pas être réalisés à l’échelle d’un appartement individuel.

L’objectif est que l’ensemble des logements concernés répondent aux normes de bâtiment basse consommation à l’horizon 2050.

Selon l’article L111-10 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissante verte, tous travaux de rénovation des copropriétés doivent s’accompagner de travaux d’amélioration énergétique. De même, les copropriétés dont le classement énergétique dispense de cette obligation sont concernées par cette loi de transition énergétique. Les types de travaux de rénovation concernés sont :

• Le ravalement des façades
• La rénovation des toitures
• Les travaux d’aménagement de locaux habitables : combles, garage, etc.

La réalisation des travaux d’ITE en copropriété

Pour améliorer la performance énergétique des copropriétés, il convient de comprendre l’origine des dépenses énergétiques élevées. Pour cela, la réalisation d’un audit énergétique permet de dresser un bilan chiffré avec des programmes de travaux expliquant leur coût et leur efficacité. Il permet de répertorier les types de travaux à engager.

L’audit énergétique est défini par l’article L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation. Dans les bâtiments qui ne sont pas soumis à la réalisation d’un DPE, à savoir les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, un audit doit être obligatoirement réalisé. 

Il faut noter que certains types de travaux doivent être réalisés dans un ordre spécifique et d’autres travaux doivent être regroupés. Par exemple, si vos résidences ont besoin d’améliorer ou de remplacer un système de chauffage vétuste, il est conseillé de faire le point sur l’isolation du bâtiment avant tout. Une copropriété bien isolée nécessite un système de chauffage moins puissant et consomme moins d’énergie. Pour un confort optimal, lors des travaux d’isolation des murs par l’extérieur, il faut bien penser aux fenêtres et aux portes. Mais il faut également faire attention à la ventilation qui doit impérativement être adaptée à l’isolation du bâti. 

Après le rapport énergétique, les travaux de rénovation énergétique doivent être votés selon les règles de majorité requise, en assemblée générale (AG). 

Depuis 2014, la loi Alur a simplifié les exigences de majorités lors des votes en AG. En effet, l’unanimité n’est plus obligatoirement requise. En fonction des projets, soit la majorité simple (majorité des présents ou représentés) ou absolue (majorité des copropriétaires) sont requises.

Néanmoins, peu importe le projet, il est important de s’assurer que l’ensemble des copropriétaires soient présents pour expliquer le projet.

En quoi consiste l’Isolation Thermique par Extérieur ?

Isoler la façade d’une résidence par l’extérieur est une façon d’habiller le bâti d’une « enveloppe » de protection. Cette méthode d’isolation consiste à fixer une couche d’isolant thermique contre les murs extérieurs de l’immeuble puis de la recouvrir d’une finition.

L’ITE d’un mur peut être réalisée selon plusieurs techniques différentes. Le premier, sous enduit, avec soit une pose collée soit une pose calée chevillée, la deuxième : sous bardage sous forme de bois, PVC, composite, acier, ardoise et parfois ciment. 

Pour la bonne réalisation d’une isolation thermique et acoustique par l’extérieur, cela va se jouer sur le choix des matériaux isolants.

Il existe 3 grandes familles de matériaux isolants : 

• Isolants synthétiques : polystyrène ou polyuréthane. 

Ce sont les matériaux les plus efficaces et les plus adaptés à l’isolation extérieure grâce à leur étanchéité. Le polystyrène est le plus utilisé dans ce type de travaux.

• Isolants bio-sourcés en fibre végétale : chanvre, cellulose, bois, coton.
• Isolants minéraux : laine de roche et laine de verre. Ces isolants sont parmi les plus chers pour les travaux d’ITE car peu adaptés.

Les bénéfices de l’Isolation Thermique Extérieure pour les copropriétés

Au-delà de cette obligation réglementaire, l’isolation des murs par extérieur est bénéfique pour les copropriétés et les occupants de ces logements. Pour une résidence collective, les avantages qui incitent à réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur sont nombreux : 

1. Réduction des déperditions de chaleur

D’après l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie), les murs d’une habitation peuvent représenter jusqu’à 25% de déperdition thermique. Pour rappel, les déperditions thermiques correspondent aux pertes de chaleur produites dans le bâtiment. De plus, ce type de procédé limite les ponts thermiques, qui sont des zones à la fois en contact avec l’intérieur et l’extérieur et qui diffusent le froid dans l’habitation.

• Réalisations d’économies d’énergie

Non seulement, l’ITE réduit considérablement les pertes de chaleur en copropriété et les ponts thermiques, mais aussi, limite les dépenses énergétiques. Comment c’est possible ? C’est simple : désormais, la chaleur reste confinée à l’intérieur et ne s’échappe plus par les parois extérieures, ainsi pas besoin d’augmenter la puissance du chauffage. L’isolation par l’extérieur représente un investissement rentable à long terme.

• Augmenter le confort des occupants

Pendant les travaux, pas besoin de déménager, pas de meubles à déplacer ou de logement provisoire à trouver. Les occupants peuvent continuer à vivre dans leur appartement sans pour autant être gêné(e)s par les travaux.

Au-delà du confort thermique, l’ITE agit également pour le confort phonique et donc permet de diminuer sensiblement les bruits provenant de l’extérieur.

Surtout, aucune réduction de la surface habitable est à prévoir. En effet, cette technique suppose de poser l’isolant sur toute la surface des murs extérieurs. Les matériaux isolants sont ensuite recouverts formant une protection pour l’isolant. Dans ce cas, l’ITE est la solution la plus fonctionnelle pour isoler des résidences collectives.

• Valoriser le bien immobilier

Grâce aux travaux de rénovation
Enfin, autre bénéfice : vu que tous travaux de rénovation d’un immeuble d’habitation doivent s’accompagner de travaux d’isolation thermique, vous pouvez ainsi profiter d’engager des travaux d’isolation des murs par extérieur. Cela s’applique pour les cas de rénovations considérés comme « lourds ». Ainsi, l’ensemble des travaux de rénovation de façade des copropriétés et des travaux de performances thermique participent à la valorisation de votre patrimoine immobilier.  

Grâce à la règlementation
Dans un contexte où le gouvernement fait la chasse aux passoires thermiques, il est judicieux d’entamer des travaux permettant de grappiller quelques lettres sur l’étiquette énergie. D’ailleurs, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière ou pour une location.

L’isolation par l’extérieur améliore la performance énergétique du bâti, permettant de gagner jusqu’à 2 à 3 classes de DPE, et va donc la valoriser.

Les copropriétés engageant des travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique peuvent obtenir des aides financières telles que les CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), MaPrimeRénov’Copropriété, l’Éco-PTZ, et les aides des collectivités territoriales permettant de participer au financement des travaux.

Pour pouvoir bénéficier de l’aide Ma Prime Rénov’ Copropriété, la copropriété doit être composée à 75 % au moins de résidences principales. Ensuite, les travaux entrepris doivent permettre un gain énergétique d’au moins 35 %. Enfin, la copropriété doit être immatriculée au registre national des copropriétés.